Steuervorteile mit Baudenkmäler sind weiterhin möglich
Anleger sollten sich aber nicht nur von fiskalischen Vorteilen leiten lassen - Immobilie muss am Markt bestehen können!
Düsseldorf - Den Steuersparern hat die neue Bundesregierung den Kampf angesagt. Doch es gibt noch Schlupflöcher, etwa bei denkmalgeschützten Immobilien.
Manchmal ist es das mit Efeu umrankte Backsteinhaus, manchmal das prächtige Gründerzeithaus mit viel Stuck. Ebenso stehen Gutshöfe, Gasthäuser, Mühlen oder sogar Leuchttürme unter Denkmalschutz. Kapitalanleger und Selbstnutzer können staatliche Vergünstigungen einstreichen, wenn sie in solche alten Gemäuer investieren. Gefördert über "erhöhte Absetzung" werden einerseits Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei Gebäuden, die "geschichtlich, künstlerisch oder städtebaulich bedeutend sind" ( § 7h EStG), andererseits "Baumaßnahmen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich" sind ( § 7i EStG).
Der Vorteil besteht darin, dass die reinen Anschaffungskosten oft vergleichsweise gering sind. Das kommt Steuersparern entgegen, denn Anschaffungskosten lassen sich nur sehr langfristig steuerlich geltend machen; der Effekt bei der jährlichen Steuerlast ist gering. Die oft erheblichen Sanierungskosten indes dürfen in einem kurzen Zeitraum dem Finanzamt in Rechnung gestellt werden.
Kapitalanleger können Sanierungskosten über insgesamt 12 Jahre abschreiben und damit ihr zu versteuerndes Einkommen drücken. In den ersten acht Jahren sind jeweils neuen Prozent, vier weitere Jahre lang jeweils sieben Prozent absetzbar. Dazu kommt die lineare Abschreibung für die Anschaffungskosten des Gebäudes (nicht Grundstück); 40 Jahre lang 2,5 Prozent oder 50 Jahre lang zwei Prozent.
"Wurde die Denkmalschutz-Immobilie bis 31. Dezember 2003 erworben, so dürfen die Sanierungskosten bereits über zehn Jahre vollständig abgeschrieben werden, pro Jahr also zehn Prozent", sagt der Krefelder Steuerberater Markus A. Pfeifer.
Selbstnutzer können Sanierungskosten zehn Jahre lang mit jeweils neun Prozent geltend machen. Wurde die Denkmalschutz-Immobilie vor dem
31. Dezember 2005 gekauft, kann zusätzlich noch die Eigenheimzulage beansprucht werden, sofern die einschlägigen Voraussetzungen dafür erfüllt sind.
Während bei gewöhnlichen Gebäuden nur größere Baumaßnahmen behördlich genehmigt werden müssen, ist bei Denkmälern für praktisch jeden Handschlag, etwa ein Fensteraustausch, das Okay der Denkmalschutzbehörde notwendig. Dadurch soll sicher gestellt werden, dass Denkmäler ihre historische Substanz erhalten. Nur Sanierung, die von der Denkmalschutzbehörde als sinnvoll und notwendig eingestuft wurden, lassen sich beim Finanzamt absetzen. Dafür ist eine Bescheinigung notwendig. Das Finanzamt ist daran gebunden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 72/00). Unproblematisch sind etwa Heizung, Bad und Toilette: für umgestaltete Außenanlagen sind jedoch keine Vergünstigungen zu erwarten.
Nur von den Steuervorteilen sollten sich Investoren nicht leiten lassen. Ralf Nomrosky, Finanzplaner aus Düsseldorf, sagt: "Ob sich ein Denkmal rechnet, hängt natürlich ebenso ab vom Kaufpreis sowie den Vermietungschancen. Nomrosky rät außerdem dazu, die Sanierung möglichst zum Festpreis durchführen zu lassen, damit die Kosten nicht aus dem Ruder laufen.
Quelle: Ott-Kapitalanlagen/Gossmann/Ott/Die Welt/24.02.2006