München Spezial - Ein Bericht über den Immobilien- und Wirtschaftsstandort München

München Spezial - Immobilienstandort und Wirtschaftsstandort München

Ein Bericht von 2001

Das Kapitalanlagenforum mit Immobilienspecial München

Wie keine andere Stadt in Deutschland gilt München als der herausragende Wirtschaftsstandort. Auch die allgemeine Flaute am Immobilienmarkt hat in München keine Chance – im Gegenteil, in Bayerns Hauptstadt herrscht Wohnungsnot. Das sind nur zwei von vielen Gründen, weshalb sich das Kapitalanlagenforum in einem Sommerspecial der Stadt München in vielen Facetten nähert. Fakten, Trends und Hintergrundinformationen wurden in einer einmaligen Recherche gesammelt und in einem Stück veröffentlicht – für ein rundes und aussagekräftiges Portrait. Das Team und der erste Vorsitzende des Kapitalanlagenforums wünschen viel Spaß beim informativen Lesen. Falls Sie weitere Fragen zu München haben, schicken Sie uns eine Email.


Die bayerische Metropole weiter vorne

Prolog

München war bereits des öfteren Gast im Kapitalanlagenforum. Nicht ohne Grund: Die Stadt bietet genügend Vorteile, über die es zu berichten gilt. Und Spaß macht. Egal, von welcher Seite man München auch betrachtet, es finden sich durchweg positive Fakten, Zahlen und Trends. Auch in 10 – 15 Jahren wird München seine hervorragende Stellung als Wirtschaftsmetropole halten können und weiter ausgebaut haben. Die Kombination aus Tradition und Zukunftsbranchen geht auf – Manager sitzen im Biergarten und diskutieren über neue Geschäftsfelder. Vielleicht ist die wirkliche New Economy hier zu Hause. Was können wir von München lernen? Ein Wirtschaftsstandort muss zukunftsorientiert sein und Lebensqualität bieten. Es muss Spaß machen, dort arbeiten und leben zu wollen. Es müssen genügend Chancen vorhanden sein, um Karriere zu machen. Und ein Standort darf nicht arrogant sein. Hier hat München einen Wandel durchgemacht. Die einstige Schickeria und Bussi-Bussi-Gesellschaft dominieren nicht mehr. München zeichnet sich mittlerweile durch eine multikulturelle Gesellschaft aus. München ist ein moderner Medien- und Zukunftsstandort und ein touristischer Anziehungspunkt. Das Oktoberfest ist weltweit bekannt und kann als globales Phänomen gelten. Trachten, Bier und Berge sind weitere weltweit bekannte Indizien. München bedient Sehnsüchte: Der Drang nach Karriere und Zukunftschancen und die Suche nach Sicherheit innerhalb fester Traditionen, die nicht einengen, sondern Spaß machen sollen. Alte Werte verbinden sich mit neuen Zukunftswegen. Die Amis nennen dies „True Economy“. Und München beweist täglich, dass hier wirkliche Wirtschaft gemacht wird.

Quelle: BSG-Wissenstransfer


Wirtschaftswachstum: München wächst überdurchschnittlich

München boomte vor allem im vergangenen Jahr. Verschiedene Wirtschaftsmagazine haben München zum Wirtschaftsstandort Nr.1 in Deutschland gekürt. Nicht umsonst: Prognosen gehen davon aus, dass München bis zum Jahr 2007 ein jährliches Wirtschaftswachstum in Höhe von rund 5% ausweisen wird. Unter 60 Konkurrenten wurde München als konjunkturstärkste Stadt gewählt. Die Beschäftigungsentwicklung ist überdurchschnittlich: Im Jahr 2000 wuchs die Beschäftigungsentwicklung um 5,1%, im Vergleich stieg sie in Bayern um 3%, in Deutschland gerade mal um 1,7%. Auch in der Region München stieg die Beschäftigungsentwicklung in 2000 mit einer Rate von 3,7% überdurchschnittlich. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigen stieg in München auf 676.137. Die Selbständigenquote liegt in München bei stolzen 15,3%, im Vergleich liegt sie in Bayern bei 11,9% und in Deutschland bei 10%. München hat zudem ein etwa doppelt so hohes Bruttoinlandsprodukt nominal pro Kopf aufzuweisen wie der Bundesdurchschnitt. 76% der Bruttowertschöpfung in München entfallen auf den Dienstleistungssektor. München hat den Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft bereits geschafft. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,5%, einer der niedrigsten Werte in Deutschland. Und last not least besitzt München die höchste Kaufkraft, sie liegt etwa 30% über dem bundesdeutschen Mittelwert.

Quelle: Wirtschaftsbericht, Referat für Arbeit und Wirtschaft, Feri


Gewerbe: Zunahme der Gewerbeanmeldungen, Abnahme der Insolvenzen

In 2000 stieg die Zahl der Gewerbeanmeldungen gegenüber 1999 um 4,3%. So zählte München 709 neue Gewerbeanmeldungen. Im gleichen Zeitraum sank die Zahl der Gewerbeabmeldungen um 1,1%. Das waren 170, so ergibt sich eine Gewerbenettozunahme von 539. Der Gesamtsaldo liegt bei 1.822 und ist lt. Quelle das zweitbeste Ergebnis der letzten sechs Jahre. Die Zahl der statistisch erfassten Betriebsstätten belief sich Ende 2000 auf 135.803. Auch bei den Insolvenzen gibt es erfreuliches zu berichten: Seit 1993 ist die Zahl der Insolvenzen rückläufig und zwar um eine Quote von –9%. Auch die Zahl der dadurch betroffenen Arbeitnehmer ist rückläufig und zwar mit –23%. 

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München


Preise: Lebenshaltungskosten steigen

Auch München ist von den Preissteigerungsursachen betroffen. So schlagen die gestiegenen Energiepreise unter anderem auch durch den schwachen Euro-Kurs auf die Geldbeutel der Münchener. Der bundesdeutsche Preisindex lag in 2000 bei 1,9%, den gleichen Wert verzeichnete auch Bayern und München. Für das Jahr 2001 wird mit höheren Preissteigerungsraten gerechnet; die Wirtschaftsforschungsinstitute taxierten die Teuerungsrate im Frühjahrsgutachten auf insgesamt 2,1% ein, obwohl in den ersten Monaten die Inflationsrate weit höher lag. Damit verteuert sich auch das Leben in Bayerns Hauptstadt.  

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München


Branchen: Beschäftigungswachstum bei Dienstleistungen von über 6%

Die Entwicklung der Branchen lässt sich sehr gut an Hand der Beschäftigungsentwicklung beobachten. Die Zahl der Beschäftigen hat sich in München kontinuierlich gesteigert, insgesamt sind in München im Jahr 2000 676.137 Beschäftigte zu zählen, die sich wie folgt aufgliedern: 174.479 arbeiten im produzierenden Gewerbe, 499.272 im Dienstleistungssektor. Damit haben die in den Dienstleistungen Beschäftigten einen Anteil von knapp 75% an der Gesamtbeschäftigtenzahl. Die Beschäftigungsentwicklung im Dienstleistungssektor stieg um satte 6,6% und ist damit außerordentlich dynamisch. Die Beschäftigungsentwicklung im produzierenden Gewerbe ist bescheiden und liegt bei 1,1% - eine positive Zahl, vergleicht man die Beschäftigungsentwicklung im produzierenden Gewerbe in den letzten Jahren, die bisher zumeist einen negativen Saldo auswies. Die größten Beschäftigungssteigerungen verzeichnen das Kredit- und Versicherungsgewerbe sowie die Wirtschaftsgruppe Grundstückswesen, Vermietungen und Dienstleistungen für Unternehmen. Der Wirtschaftsbericht weist jedoch ausdrücklich darauf hin, dass die vorgelegten Zahlen vorläufig und deshalb nur eingeschränkt mit den Zahlen der Vorjahre vergleichbar sind.

Im Jahr 2000 erlebte das verarbeitende Gewerbe einen Umsatzaufschwung in Höhe von knapp 23%, basierend auf der guten Entwicklung des Exportgeschäftes. Auch für 2001 sieht die IHK für München und Oberbayern vor allem in der Personalentwicklung im verarbeitenden Gewerbe positive Impulse.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Bundesanstalt für Arbeit


Dienstleistungen: München als Zentrum für Finanz- und Vermögensverwaltung

Eine Untersuchung der Consulting-Firma Simon, Kucher & Partners zeigt ein erstaunliches Ergebnis: Die Summe der Börsenwerte der in München ansässigen Unternehmen übersteigt mit großem Abstand die anderer deutscher Städte. Dies ist vor allem Firmen wie Allianz AG, Siemens AG, Münchner Rück AG, Bayerische HypoVereinsbank oder BMW zu verdanken. Zudem ist München mit großem Abstand der größte Versicherungsplatz in Deutschland. Mit 80 Gesellschaften haben 12% aller deutschen Versicherungsunternehmen ihren Sitz in München. Insgesamt sind 280 in- und ausländische Versicherungsunternehmen mit ihrem Hauptsitz oder einer Niederlassung in München vertreten. Auf Grund der Übernahme der Dresdner Bank durch die Allianz sitzt der zweitgrößte Vermögensverwalter der Welt in München. Mit 61 in- und ausländischen Kreditinstituten, die ihren deutschen Hauptsitz in München haben, gehört der Bankenbereich ebenfalls zum wichtigenWirtschaftssektor Münchens. Über 170 Banken mit einemUmsatzvolumen von ca. 314 Milliarden Euro sind in München mit einem Sitz, einer Niederlassung oder Repräsentanz vertreten.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung


IT: München ist Isar-Valley

Mckinsey hat in einer Studie gezeigt, dass die Region München im Bereich IuK auf demvierten Platz liegt – hinter Silicon Valley, Bosten und Greater London. Derzeit sind etwa 8000 Unternehmen im Raum München im Sektor neuer Technologien tätig. 24% aller deutschen Gründungen von Internet-Firmen fallen in die Region München, nach einer Studie von Bain & Company. Die Medienwirtschaft gehört natürlich zu den Wachstumsbranchen. München ist nach New York zweitgrößte Verlagstadt der Welt. Der Mediensektor konzentriert sich vor allem auf Stadt und Landkreis München.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, McKinsey, Bain &Company


Life-Sciences: München größter deutscher Biotech-Standort

Auch im Bereich Biotechnologie, der Schlüsseltechnologie im 21. Jahrhundert, hat München einen rasanten Boom erlebt. Die Region München ist mit den vielen ansässigen Firmen und mit einem gigantischen Forschungsvolumen der größte Biotech-Standort Deutschlands. Im Europavergleich liegt München nach London auf Platz 2 und weltweit auf Position 6. Über 12.200 Menschen sind in den Life-Sciences-Unternehmen tätig, davon über 1.900 in 120 Unternehmen im Biotechnologie- und Pharmabereich. Im Münchener Norden etabliert sich mit Weihenstephan ein weltweit anerkanntes Kompetenzzentrum für die sogenannte grüne Biotechnologie. Im Münchener Westen wird bei Großhadern/Martinsried mir etwa 80.000 qm Gewerbeflächen für Unternehmen der Life Science Park Freiham entstehen. Zudem kommen Max-Planck-Institute sowie das Innovations- und Gründerzentrum Biotechnologie hinzu.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung


Ausbildung: Erfreuliche Entwicklung

Im Bereich des Arbeitsamtes München konnte eine positive Entwicklung am Ausbildungsmarkt beobachtet werden: So ist eine Zunahme an Stellenangeboten als auch bei neu abgeschlossenen Ausbildungsverhältnissen zu verzeichnen. An den beruflichen Schulen in München sind derzeit etwa 53.000 Schüler eingeschrieben. Bis 2006 wird mit einem Zahlenanstieg auf 65.000 Schüler gerechnet. Es überwiegen in München die Lehrstellenangebote und unbesetzten Ausbildungsstellen. Auch für das Jahr 2001 wird mit einem positiven Trend gerechnet. Bereits im Mai 2001 meldeten die Firmen über 15.000 freie Ausbildungsstellen. 

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung


Arbeitsmarkt: Beschäftigungswachstum von 6,7% bis 2015

Lt. Prognos AG wird für die Region München bis zum Jahr 2015 ein Anstieg der Erwerbstätigen um 6,7% gerechnet. Das ist eine Steigerung um 82.800 auf 1,323 Millionen Beschäftigte. Für den produzierenden Sektor wird mit einem Rückgang der Beschäftigten gerechnet, im Dienstleistungsbereich ist von einem Beschäftigungsanstieg in Höhe von 15% zu rechnen, was einem Plus von 135.000 Beschäftigten entspricht. So werden in 2015 nur noch 18% in produzierenden Sektor arbeiten, dagegen 82% im Dienstleistungssektor. Die größten Zuwächse werden im Bereich der privaten Dienstleistungen erwartet, die stärksten Rückgänge entfallen laut der Prognose auf die Branchen Handel, Verkehr und Nachrichtenübermittlung.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Prognos AG


Büroimmobilien: 2000 - ein Rekordjahr

Das vergangene Jahr war für den Münchener Büroimmobilienmarkt ein Jahr der Rekorde: Gigantische Zuwächse bei den Büroflächenumsätze, eine immens niedrige Leerstandsrate sowie steigende Büromietpreise spiegeln den Wirtschaftsstandort München wider. In 2000 wurde ein Umsatz von knapp 1,085 Millionen Quadratmeter erzielt und damit erstmals auf einem deutschen Büroimmobilienmarkt die Millionengrenze überschritten. Das entspricht einer Steigerung gegenüber 1999 um 56%. In München gab es zum Jahreswechsel 2000/2001 praktisch keinen Leerstand mehr. Gegenüber 1999 ging der Leerstand um 72% zurück. Ingesamt beläuft sich der Büroflächenbestand am Wirtschaftsstandort München auf knapp 15 Millionen Quadtratmeter. Auch in anderen deutschen Großstädten ist diese Entwicklung im Jahr 2000 zu verzeichnen gewesen. Die steigende Gesamtnachfrage führte in München auch zu einem Anstieg der Mietpreise. Durchschnittliche Büromieten lagen bei 32 DM/qm, Spitzenmieten stiegen auf bis zu 70 DM/qm. Das ist eine Steigerung zu 1999 um 27%. Rund 400.000 Quadratmeter Neubauflächen werden im Jahr 2001 in München auf den Markt kommen, für 2002 rechen Experten sogar mit 500.000 Quadratmeter. Der Entwicklungsschwerpunkt liegt im Münchener Stadtgebiet: Parkstadt Schwabing, Theresienhöhe und Messestadt Riem.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Müller, Office Market Report Germany 2001


Wohnungsmarkt: Wohnungsnot in München

Die große Nachfrage nach dem Münchener Wirtschaftsstandort und die Entwicklung der Beschäftigtenquote führen zwangsläufig zu einem angespannten Wohnimmobilienmarkt. Der Münchener Wohnimmobilienmarkt zeigt einen Mangel an billigem Wohnraum. Ein großer Bevölkerungsanstieg, alleine in den Jahren 1999 und 2000 sind rund 38.000 Personen hinzu gekommen, und die wohlstandbedingte Zunahme der Wohnfläche pro Kopf, sie liegt derzeit bei rund 38 qm je Einwohner, verengen den Markt und beide Trends werden sich auch in Zukunft fortsetzen. Der Münchener Wohnungsmarkt bleibt also weiter angespannt. Mittlerweile leiden Unternehmen unter der schlechten Wohnungsmarktsituation.  Selbst mittel- und langfristige Hotelzimmer sind schwierig zu bekommen. Oberbürgermeister Ude will mit Investitionen in Milliardenhöhe den Wohnungsmarkt entspannen. Doch eine Trendwende ist nicht in Sicht. Erst in einigen Jahren, so Experten, könnte sich die Lage ein wenig entspannen.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung


Mieten: Die höchsten Mieten werden in München gezahlt

In den westdeutschen Großstädten ziehen die Mieten wieder kräftig an – der Immobilienmarkt scheint auf seine Trendwende zuzusteuern. Der vom RDM herausgegebene Mieten-Spiegel bringt es an den Tag: In München sind die Mieten am teuersten – dort muss mit einer Nettokaltmiete in Höhe von 17,60 für eine Drei-Zimmer-Wohnung mit mittlerem Wohnwert bezahlt werden, sofern man eine leere Wohnung in München findet. Der Markt gibt momentan nichts her, beklagen die Makler. Auf Platz 2 der Rangliste findet sich Düsseldorf mit DM 14,50/QM, gefolgt von Heidelberg mit DM 14,- /QM im Gleichstand mit Köln, dann folgt Bonn mit DM 13,50/QM, Hamburg mit DM 13,30/QM, dann Frankfurt mit DM 13,--/QM im Gleichstand mit Wiesbaden und in Stuttgart müssen DM 12,80/QM hingelegt werden.

Quelle: BSG-Wissenstransfer, RDM


Preise: Auch hier München am teuersten

Der Preis für ein frei stehendes Eigenheim aus dem Bestand zeigt bei der Erhebung des Rings deutscher Makler folgendes Bild: in München müssen DM 895.000 bezahlt werden, gefolgt von Wiesbaden mit stolzen DM 850.000, dann folgt Frankfurt mit DM 770.000, dicht gefolgt von Stuttgart, wo satte DM 680.000 berappt werden müssen. München ist damit das teuerste Pflaster in Deutschland und wird es auch künftig bleiben. In der Summe berichtet der RDM von einem sich stabilisierenden Markt. Die bisher zu beobachtende Abschwächung der Preisentwicklung konnte sich nicht weiter fortsetzen, die Preise für selbst genutzte Eigenheime ziehen wieder an.

Quelle: BSG-Wissenstransfer, RDM


Flugverkehr: München hinter Frankfurt

Immer mehr Deutschen nutzen das Flugzeug als Reise- und Verkehrsmittel. Die Branche boomt weiter, gleichwohl die Lufthansa kürzlich meldete im interkontinentalen Bereich Einsparungen vornehmen zu wollen. Dennoch im Jahr 2000 wurden insgesamt 143,6 Millionen Fluggäste befördert, das ist eine Steigerung von 6,7% gegenüber 1999. Nach wie vor bleibt der Frankfurter Rhein-Main-Flughafen mit knapp 50 Millionen Passagieren der wichtigste Knotenpunkt im Flugverkehr, aber auch München kann sich sehen lassen. So hat der Münchener Flughafen jährlich 23,1 Millionen Fluggäste.

Quelle: BSG-Wissenstransfer, ADV


Besucher und Standortvergleich: München immer auf Platz 2

Im Jahr 2000 besuchten 3,7 Millionen deutsche und ausländische Reisende die Stadt München. Damit liegt München auf Platz 2 hinter der deutschen Hauptstadt Berlin. Berlin verzeichnete im Jahr 2000 über 5 Millionen Besucher. Berlin ist damit an der Spitze der deutschen Zielstädte für die Touristik. Auch im Standortvergleich der Bertelsmann-Stiftung liegt München nach Hamburg auf Platz 2. Drei Bereiche waren für die Auswertung maßgebend: Beschäftigung, Einkommen und Sicherheit. Diese drei Eigenschaften wurden zu einem Erfolgsindex zusammengefasst und der Untersuchung zu Grunde gelegt. In einem Aktivitätsindex untersuchten die Forscher, in welchem Land die Lebensverhältnisse durch eine aktive Politik verbessert wurden – und hier liegt Bayern auf Platz 1. Auch bei den Patentanmeldungen hat der Süden die Nase vorne: je 100.000 Einwohner wurden in Bayern 110 Patente angemeldet, damit ist der Freistaat wieder auf Platz 2 gelandet – nach Baden-Württemberg mit 120 Patenten je 100.000 Einwohnern.

Quelle: BSG-Wissenstransfer, Stat. Bundesamt, Bertelsmann-Stiftung


Event: Elvis in München

Eine Stadt der Superlative erhält „Besuch“ von einem Mann der Superlative. Kein geringerer als Elvis Presley, der unvergessene King of Rock’n Roll aus Memphis, hält Einzug in München. Und dies auf der Leinwand. Die 1970 entstandene Dokumentation „Elvis- That's the way ist is“ wurde neu digitalisiert und mit bisher unveröffentlichtem Filmmaterial neu zusammengeschnitten. Die Dokumentation zeigt den King bei seinen sensationellen Auftritten in Las Vegas ebenso wie bei Probeaufnahmen. Der King arbeitet konsequent, immer locker und gut gelaunt und entfacht ein dynamisches Charisma wie es nicht mehr zu finden ist. Die Dokumentation wird im Artemis-Kino im Deutschen Museum München gezeigt.

Quelle: BSG-Wissenstransfer


Wirtschaftsstandort München: Die Zukunft im Visier

Die Einführung des Euro steht unmittelbar bevor und wird vieles verändern. München mit seinen exportorientierten Unternehmen wird von der Euro-Umstellung profitieren. Währungsschwankungen in der Eurozone gehören seit 1999 der Vergangenheit an und belasten die Unternehmen nicht mehr. Kosten- und Preistransparenz auf dem europäischen Binnenmarkt sind weitere Vorzüge für Unternehmen und Verbraucher. Für das Jahr 2001 rechnen die Forscher mit einer konjunkturellen Abkühlung, wenngleich München mit einer prognostizierten Wachstumsrate von 1 – 1,5% auch weiterhin über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegen dürfte. München ist gerüstet und hat die Zukunftsbranchen besetzt.  Der IuK-Sektor, die Biotechnologie und der riesige Sektor der Finanzdienstleistungen sind feste Bestandteile des Wirtschaftsstandortes München und seiner Zukunft. Der moderne Flughafen transportiert mittlerweile knapp 25 Millionen Fluggäste und ist neben Frankfurt zu einer internationale Drehscheibe geworden. Weiter positive Effekte gehen vom Münchener Messerbereich aus. In den nächsten Jahren soll die Messefläche auf 180.000 Quadtratmeter ausgebaut werden. Auch das Internationale Congress Center München mit 7.000 Sitzplätzen, das entspricht der zweitgrößten Kongresskapazität in Deutschland,  hat sich etabliert. Auch die Untersuchung der Prognos AG zeigt, dass die Beschäftigungsentwicklung weiterhin positiv sein wird. Bis 2015 wird die Zahl der Erwerbstätigen in der Münchener Region auf 1,2 Millionen ansteigen. München ist und bleibt im deutschen, europäischen und weltweiten Vergleich eine Zukunftsstadt mit Herz und ein Wirtschaftstandort mit hervorragender Zukunftsqualität.

Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München, Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung


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