Zukunft von Immobilien als Anlageform für Geschlossene Fonds

Ein Aufsatz für das Jahrbuch von Scope (Analysegesellschaft für geschlossene Fonds) von Fachbuchautor Rainer Ott („Mit Immobilien mehr verdienen. Die Sachwertstrategie für das neue Jahrtausend“).

Rainer Ott ist gleichzeitig Vorstand der "Ott Investment AG", Schlüsselfeld, und 1. Vorsitzender des Kapitalanlagenforums.

Zitat von Rainer Ott:
„In unserer Zeit, die von einer rasanten Dynamik in allen Bereichen des Alltages geprägt ist, brauchen wir die Immobilie wie den festen Boden unter den Füßen.“

Spricht man über den geschlossenen Immobilienfonds, muss man im gleichen Atemzug den offenen Immobilienfonds und Immobilienaktien erwähnen. Dies sind indirekte Investitionen in Immobilien. Diese Form der Immobilieninvestition unterscheidet sich im Vergleich zum direkten Immobilienkauf darin, dass größere Immobilienobjekte gekauft werden können. Beim Fondsgedanken spielt es vordergründig keine Rolle, ob in Gewerbeimmobilien, Wohnimmobilien oder so genannte Spezialimmobilien investiert wird. Die Unterscheidung wird aber sehr relevant, beachtet man die Risiko- und Ertragsstruktur der einzelnen Immobiliensektoren.

In der Vergangenheit war u. a. ein wesentliches Kriterium für eine Investition in geschlossene Immobilienfonds die hohe Verlustzuweisung. Zum heutigen Zeitpunkt und für die Zukunft sind andere Faktoren entscheidender: Aufgrund der immer weniger relevanten Steuervorteile in diesem Marktsegment, gewinnt die Rentabilität eine größere Rolle. Wobei ich lieber von Ertrag oder der Höhe der Ausschüttung als von Rendite spreche. Ein anderer entscheidender Faktor ist die relative Sicherheit, die ein Investment in dieser Form darstellt. Dies wird in Kundengesprächen immer offensichtlicher, dass der Anleger nicht nur auf eine hohe Steuerrückerstattung schielt, sondern mehr und mehr auf den Sinn und die Sicherheit der Investition. Das heißt: Welches Investment sichert dem Anleger bei kalkulierbarem Risiko zumindest den Rückfluss seines Kapitals und beschert darüber hinaus mit großer Wahrscheinlichkeit schöne Gewinne? Neben sämtlichen alternativen Fonds – wie Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, Energiefonds usw. – gehört der geschlossene Immobilienfonds zu den Klassikern. Und Klassiker haben mittel- bis langfristig immer Konjunktur. Auch wenn das Stimmungsbarometer sich gelegentlich etwas abkühlt.

Wenn über die Zukunft von Immobilien diskutiert wird, stellt sich die Frage, ob neue Immobilien überhaupt gebraucht werden? Wenn ja, in welchem Land? Ist der Immobilienstandort Deutschland noch attraktiv oder sollte der Investor nur noch dem ausländischen Markt Aufmerksamkeit schenken? Wird der Trend mehr in Richtung Gewerbeimmobilie gehen? Wie wichtig sind Sozialimmobilien? Haben sie Zukunft?

Aber beleuchten wir die Thematik von vorne.

Wohnimmobilien – egal, ob als Direktinvestition oder als Fondskonstruktion – werden immer ihren Markt haben. Auch wenn in der Fachpresse gelegentlich zu lesen ist, dass die klassische Wohnimmobilie als Kapitalanlage in der Zukunft nicht mehr die Rolle spielt, wie in der Vergangenheit. Als einziges Argument wird aufgeführt, dass in der Republik immer weniger Menschen wohnen. Das ist zwar richtig, aber den Bedarf von Wohnimmobilien darf man nicht nur auf die Anzahl der Einwohner eines Landes reduzieren. Wesentlich entscheidender ist dabei, dass wir eine Zunahme nach mehr und größeren Wohnflächen haben (siehe statistisches Bundesamt und eigene Recherchen). Wir können hier von Anspruchsinflation sprechen. Hinzu kommt, dass die Zahl der privaten Haushalte steigt, obwohl die Bevölkerungszahl abnimmt. Wir verzeichnen immer mehr Singlehaushalte. Diese Entwicklung verdanken wir längeren Studienzeiten und vermehrten Ehescheidungen. Ebenso spielt die höhere Lebenserwartung eine beachtliche Rolle. Ein weiterer Faktor ist der Wegfall bestehender Immobilien sowie bei rückläufiger Baukonjunktur. Wohnraum ist also gefragt. Preissteigerungen sind vorhersehbar. Mittlerweile herrscht an diversen Standorten wieder akuter Wohnraummangel  (Quelle: „Mit Immobilien mehr verdienen. Die Sachwertstrategie für das neue Jahrtausend“).

Wende auf den Büromärkten in Sicht, so der Titel eines Artikels in der Welt vom November 2004. In den ersten drei Quartalen des Jahres 2004 registrierte die IVG Immobilien AG steigende Vermietungsansätze in mehreren Bürometropolen. Teilweise in zweistelligen Raten. Durch ein Nachgeben der Fertigstellungszahlen, führt dies selbst bei einem stabilen Vermietungsvolumen in den nächsten Jahren zu einem kontinuierlichen Abbau des Leerstands. Deutschland scheint bei dieser erfreulichen Entwicklung aber Schlusslicht zu sein (IVG Immobilienbarometer, der gemeinsame Büromarktreport von IVG und der Immobilienberatung Cushman & Wakefield Healey & Baker,CWHB). Untersucht wurden 21 Immobilienstandorte.

In den ersten drei Quartalen 2004 stiegen die Vermietungsabschlüsse gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Die westeuropäischen Städte legten um 23 Prozent zu, die mittel- und osteuropäischen um 34 Prozent. Nur gewisse Metropolen verzeichneten noch Rückgänge.

Ein Trend im Bereich geschlossener Immobilienfonds ist die Vermarktung von Sozialimmobilien.

Hier werden die letzten, echten Wachstumsmärkte erschlossen. Unabhängig von der Konjunktur. Und doch mit langfristig hohen Ertragschancen. Dabei meine ich nicht in erster Linie das „Betreute Wohnen“, sondern die Pflegeheime.

In Pflegeheimen erhalten pflegebedürftige Menschen Unterkunft, Verpflegung, Betreuung und Pflege, was stationäre Pflegeheime grundsätzlich von anderen Formen des seniorengerechten Wohnens unterscheidet. Wie zum Beispiel betreutes Wohnen, Seniorenstifte, Service-Wohnen oder Altenheime. Die Entscheidung zum Umzug in ein Pflegeheim ergibt sich meist durch eine gesundheitliche Notwendigkeit.
Die demografische Entwicklung macht deutlich, dass der Bedarf an Pflegeplätzen in Zukunft stark steigen wird: Zu Beginn des 20. Jahrhunderts lebten in Deutschland 4,4 Millionen Menschen von 60 Jahren aufwärts - heute sind es bereits 16 Millionen, also etwa ein Fünftel der Bevölkerung. Im Jahr 2030 wird es etwa ein Drittel der Bevölkerung sein.

Ältere Menschen – insbesondere Frauen – leben immer häufiger allein. Bis 2030 werden voraussichtlich etwa 13,2 Millionen ältere Menschen alleine leben. Auf Grund der Alterspyramide und der sinkenden Anzahl von Kindern je Familie, können die Familien sich immer weniger selbst um die ältere Generation kümmern.

Gleichzeitig ist die durchschnittliche Lebenserwartung während der letzten 100 Jahre beträchtlich gestiegen.

Der steigende Bedarf an stationären Pflegeeinrichtungen und die im Gegensatz zu allen anderen Formen des Seniorenwohnens ausgezeichnete finanzielle Absicherung, unter anderem durch staatliche Refinanzierung, machen dieses spezielle Marktsegment zu einem der interessantesten Anlagemärkte unserer Zeit.

Die Studie zeigt, dass bis zum Jahr 2050 die Zahl der Pflegebedürftigen auf 4,1 Mio. steigt (Quelle: Gutachten des DIW, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Berlin).

Ebenfalls ein interessantes Marktsegment mit Zukunft sind die so genannten Kommunalfonds. Gerade im Hinblick auf die schlechte finanzielle Lage der Kommunen. Die monetäre Situation der Gemeinden wird sich aus heutiger Sicht auch in den nächsten Jahren nicht bessern. Das ist die Chance für den Anleger, in öffentliche Gebäude zu investieren, wie zum Beispiel Büchereien, Rathäuser, Schwimmhallen, Gerichte usw. Das Interessante bei diesen Objekten sind nicht die Gebäude an sich, sondern der Mietvertrag, der meist über 30 Jahre abgeschlossen wird.

Apropos Trend. In den vergangenen zwei Jahren wurden verstärkt Gewerbeimmobilien von großen Unternehmen wie beispielsweise der BMW AG verkauft und zurückgemietet. Stichwort: sale-and-leas-back. Die Unternehmen schaffen sich dadurch erhebliche Liquidität. Diese „Zwangssituation“ kommt unter Umständen den Anlegern zugute.

Fazit und Wunsch:

Ob der Trend der deutschen Kapitalanleger anhält, die in den vergangenen Jahren verstärkt in ausländische Immobilienfonds Geld einbezahlt haben (allen voran USA, Holland, neuerdings Ostländer und Österreich), wird sich zeigen. Vordergründig war das Motiv die höhere Ausschüttung. Der heimische Markt ist trotz allen Unkenrufen interessant und für die Zukunft gerüstet. Fondskonzepte, die günstig eingekaufte Immobilien, ein professionelles Management, finanzstarke Mieter, hervorragende Standorte und einem passendem Chancen-Risiken-Mix beinhalten, werden dem Anleger Freude machen und dem Vertrieb gute Umsätze bescheren.

Die Tendenz, die Anlageentscheidung nicht nur nach der Steuerrückerstattung zu treffen, sondern die Wirtschaftlichkeit in den Vordergrund zu stellen, ist richtig.

Wünschenswert wäre bei den geschlossenen Immobilienfonds eine höhere Fungibilität. Dies würde den Zeitgeist besser treffen. Eine Anlage mit einer Laufzeit von mehr als 20 Jahren ist immer schwieriger zu vermitteln, obwohl eine lange Laufzeit sehr sinnvoll im Hinblick auf die katastrophale Rentensituation ist (vorausgesetzt, es handelt sich um ein seriös konzipiertes Investment). Die kürzeren Laufzeiten setzen aber einen funktionierenden Zweitmarkt voraus. Der Marktführer für den Vertrieb von Pflegeheimen hat mittlerweile eine Fondskonstruktion entwickelt, die es den Gesellschaftern erlaubt, nach 12 Jahren und einem Tag das Investment komplett zu verkaufen. Dieses Konzept wird sehr gut vom Markt aufgenommen. Sowohl von Anlegerseite als auch von der Seite des Vertriebes. Durch steigende Transparenz, eine bessere Fungibilität und zukunftsorientierte Produkte, hat der geschlossene Immobilienfonds sehr gute Chancen für die Zukunft, seine Vormachtstellung zurückzuerobern.
 
(c) copyright by Rainer Ott, Schlüsselfeld. Kopieren des Textes - auch auszugsweise - nicht gestattet.

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